Gemeinde Magstadt Beschlussvorlage - Öffentlich

Amt: Bürgermeister Magstadt, den 16. Februar 2007 Sitzungstermin: Gemeinderat am 27.02.2007
Tagesordnungspunkt: Bebauungsplan Gewerbegebiet "Ost, Teil IV"
hier: Vorstellung des städtebaulichen und grünordnerischen Konzeptes

Beschlussvorschlag:
1. Kenntnisnahme von den Ausführungen von H. Kleinhans und Frau Pustal.
2. Das städtebauliche Strukturkonzept wird gebilligt.
3. Die Verwaltung wird beauftragt,
3.1 Angebote für die Erschließungsplanung einzuholen;
3.2 mit den Betrieben, die bislang Interesse an einer Firmenerweiterung, Standortverlegung oder Ansiedlung geäußert haben, Kontakt aufzunehmen, um deren Wünsche hinsichtlich Flächenbedarfs und Standort konkretisieren zu können.
4. Das geplante Gewerbegebiet "Östlich der Bahnhofstraße IV" soll vorrangig vor dem geplanten Gewerbegebiet "Ost, Teil IV" entwickelt werden.
Begründung:
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 23.05.2006 beschlossen, für das o.g. Gebiet einen Bebauungsplan nach § 2 Abs. 1 BauGB aufzustellen und das Büro KPS, Ostfildern sowie das Büro Pustal, Reutlingen mit der Planung beauftragt. Inzwischen liegt das städtebauliche und grünordnerische Konzept vor. Siehe Anlage 1 (Erläuterung) und Anlage 2 (Strukturkonzept).
Auf der Grundlage des gebilligten Strukturkonzeptes ist die Erschließungsplanung mit Kostenschätzung (bis Vorentwurf bzw. Leistungsphase 1-4) möglich. Darauf aufbauend sind die Ankaufspreise der benötigten Grundstücke zu kalkulieren und zu beschießen. Erst nach den entsprechenden Beschlüssen des Gemeinderates sind Gespräche mit den Grundstückseigentümern im Rahmen der vorgezogenen Bürgerbeteiligung und Anhörung der TÖB' s sinnvoll und Grunderwerbsverhandlungen möglich. Der Grunderwerb wird nach Satzungsbesch1uss des Bebauungsplans und dessen Rechtskraft vollzogen.
Finanzielle Auswirkungen: Gesamtkosten: Finanzierung:
Sachbearbeiter/-in: BM Dr. Merz
Az.: 022.31, 621.428 Stichwort: Bebauungsplan, Gewerbegebiet "Ost, Teil IV", Vorstellung städtebaulichen und grünordnerischen Konzeptes
Protokollauszüge für: Akten, Bauverwaltungs- und Ordnungsamt, Kämmerei

Gemeinde Magstadt - Landkreis Böblingen
Bebauungsplan "Gewerbegebiet Ost, Teil IV"

Städtebauliches Strukturkonzept - Erläuterungen
Vorentwurf

Inhaltsübersicht

1. Plangebiet (Volumen 322 KB)
2.1 Erfordernis der Planung
2.2 Ziele und Zwecke der Planung
2.3 Bestehende Rechtsverhältnisse
2.4 Vorbereitende Bauleitplanung und überörtliche Planungen
3. Charakterisierung des Planungsgebietes, städtebauliches Konzept
3.1 Planungsgebiet, heutige Nutzung; Topografie
4. Städtebauliches Strukturkonzept
4.1 Entwurfsvorgaben.
4.2 Konzeptbeschreibung
4.3 Gliederung des Geltungsbereiches, Flächenbilanz

1. Plangebiet
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Fläche von ca. 2,5 ha. Er wird begrenzt:
Im Norden: durch die Neue Stuttgarter Straße. Flst.Nr. 5568
Im Osten: durch Flst. Nr. 5263/1 (Weg)
Im Süden: durch den Weg in Verlängerung der Straße Am Salzgräble, Flst.Nr. . . . . .
Im Westen: durch die Parzellen Flst. Nr. 5282/1, 5284, 5278/1, 5275/1
Es gelten die im Plan festgesetzten Grenzen des Geltungsbereiches. Wegen der Flächenaufteilung für die künftigen Nutzungen des Plangebiets wird auf die Einschriebe im Plan hingewiesen.

2. Allgemeines
2.1 Erfordernis der Planung
Zur Deckung insbesondere des örtlichen an Bedarfs an Gewerbegrundstücken ist die Ausweisung dieses Gewerbegebiets erforderlich, zumal in Magstadt keine gemeindeeigenen Gewerbegrundstücke mehr zur Verfügung stehen. Das Gebiet grenzt im Westen an das bestehende "Gewerbegebiet Ost, Teil III" an.
2.2 Ziele und Zwecke der Planung
Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, dass Betriebe und Handwerker aus Magstadt am Ort expandieren und sich neu entwickeln können.
2.3 Bestehende Rechtsverhältnisse
Das Plangebiet liegt im Außenbereich nach § 35 BauGB. Für eine Teilfläche liegen planungsrechtlich relevante Planungen und Darstellungen vor (s.u. Ziff. 2.4). Das Plangebiet grenzt an die Geltungsbereiche der Bebauungspläne "Gewerbegebiet Ost, Teil 3" vom 10.04.1992 und Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans "Gewerbegebiet Ost, Teil 3" vom 08.02.2002 an.
2.4 Vorbereitende Bauleitplanung und überörtliche Planungen
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan 2010 der Gemeinde Magstadt, genehmigt am 28.04.1997 vom Landratsamt Böblingen, ist im westlichen Bereich des Plangebiets eine "Gewerbliche Baufläche – geplant" mit ca. 1,3 ha dargestellt. Die Darstellung stimmt mit der geplanten Art der Nutzung überein. Im Rahmen der Fortschreibung des Flächennutzungsplans soll auch der restliche Teil des Plangebiets als "gewerbliche Baufläche" dargestellt werden. Der Bebauungsplan wird aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein.

Im Vorentwurf zur Fortschreibung des Landschaftsplans vom .... werden zum Planungsgebiet folgende Empfehlungen ausgesprochen:
Siehe Erläuterungen Frau Pustal
Im Osten grenzt der regionale Grünzug Nr. 5.1 "Waldgebiet westlich Stuttgart bis Siebenmühlental" und das Landschaftsschutzgebiet "Glemswald" an das Plangebiet an.

3. Charakterisierung des Plangebiets, städtebauliches Konzept
3.1 Planungsgebiet, heutige Nutzung, Topografie
Das Planungsgebiet liegt im Nordosten der Ortslage. Die im Westen angrenzende Bebauung besteht aus großvolumigen Gewerbehallen und einer im Osten vorgelagerten, großen Stellplatzfläche. Im Süden schließt südlich des Feldwegs in Verlängerung der Straße am Salzgräble die Planbachaue mit dem Planbach an. Im Osten grenzt die freie Feldflur innerhalb des Landschaftsschutzgebiets Glemswald an.

Nach der Hangkante entlang der Neuen Stuttgarter Straße fällt das Gelände leicht nach Süden zur Planbachaue ab. Es wird als Streuobstwiese, Ackerfläche und Grünland genutzt. Die Fahrerschließung erfolgt über die Straße am Salzgräble sowie eingeschränkt über den südlichen Feldweg und von der Neuen Stuttgarter Straße abzweigende Feldwege (Fl.St.Nr. 5282/1 und 5279/1).

4. Städtebauliches Strukturkonzept
4.1 Entwurfsvorgaben
Das Konzept baut auf folgenden Entwurfsvorgaben auf:
- Einfache, kostensparende Fahrerschließung mit Anbindung an die (verlängerte Straße am Salzgräble und die Neue Stuttgarter Straße.
- Nutzung der Neue Stuttgarter Straße (Gemeindestraße) als Parkierungszufahrt
- Kleinteilige, flexible Parzellierung
- Bauliche Betonung des Einmündungsbereich der künftigen Gebietserschließung an der Neuen Stuttgarter Straße
- Ortsrandausbildung mittels Grünelemente zur Planbachaue, zum Landschaftsschutzgebiet und an der Neuen Stuttgarter Straße; Betreuung der Grünflächen durch die Grundstückseigentümer (städtebaulicher Vertrag)
- Gebietsentwässerung im Trennsystem; Retentionsflächen / -mulden für das Dachwasser und Ableitung über vorhandene Gräben in den Planbach; Ableitung des kontaminierten Oberflächenwassers – Öl, Benzin ect. in den Kanal
- Minderungs-, Ausgleichsmaßnahmen im Gebiet, z.B. Dachbegrünung, Pflanzgebote; angrenzend über Neupflanzung / Pflege des Streuobstbestands
4.2 Konzeptbeschreibung siehe Plan 1.1. vom 02.02.2007
Die Arrondierungsfläche schließt das "Gewerbegebiet Ost 3" nach Osten hin ab. Mit der Straßenlast der Straße am Salzgräble und der Neuen Stuttgarter Straße ist die äußere Fahrerschließung gegeben.

Ein Straßenbügel, der an die in Richtung Osten ausgebaute Straße Am Salzgräble anknüpft und in die Neue Stuttgarter Straße einmündet, teilt das Gewerbegebiet etwa im östlichen Drittelpunkt. Die Fahrbahnbreite des Straßenbügels beträgt 7,5 m (incl. 0,5 m Schrammbord).

Im Fall einer Umwidmung der Neuen Stuttgarter Straße / Hölzertalstraße zur Gemeindestraße und des Rückbaus der Hölzertalstraße zum Wirtschaftsweg kann die Neue Stuttgarter Straße im Bereich des geplanten Gewerbegebiets in einen öffentlichen Parkplatz vor allem für die Nutzer des bestehenden und des geplanten Gewerbegebiets umgestaltet werden. Voraussichtlich werden dafür keine Flächen des Wochenendhausgebiets "Lettenhau" beansprucht.

Der 1,5 m breite Gehweg durch das Gebiet erschließt auch die Parkplätze an der Neuen Stuttgarter Straße. Auch in westlicher Richtung ist vor den Stellplätzen an der Neuen Stuttgarter Straße ein Gehweg geplant.

Für die städtebauliche Gliederung ist / wird eine Abfolge von Funktionsflächen vorgeschlagen: Fahrbahn / Gehweg, Parkierung (öffentlich und privat), Bebauung. Diese erlaubt die einheitliche Gestaltung des Straßenraums als wichtigem strukturierenden Element. Jeweils am Gebietseingang werden öffentliche Parkplätze für Kunden und Besucher angeordnet.

Es werden 11 Parzellen von 1640 qm bis ca. 5270 qm Fläche angeboten. Generell sind bei Beibehaltung des Grundstückerschließungsprinzips (Bündelung von Grundstückszufahrten) und der Zonierung in Funktionen andere Parzellenzuschnitte möglich. Falls erforderlich, kann die 5270 qm große, westlich des gebietsinternen Wassergrabens gelegene Parzelle unterteilt werden. Dafür ist eine Stichstraße von der Neuen Stuttgarter Straße erforderlich. Diese kann als öffentliche Straße oder als private Erschließungsfläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für die Allgemeinheit ausgebildet werden.

Die Obergrenze für die Bebauung orientiert sich an den Festsetzungen des Bebauungsplans Änderungen und Erweiterungen "Gewerbegebiet Ost, Teil 3", u.a. Gebäudehöhe maximal 12 m. Im Straßenknie Neue Stuttgarter Straße / Planstraße soll ein höheres Gebäude als Orientierungszeichen das Gewerbegebiet mit seiner Zufahrt nach außen ankündigen.

Zu prüfen ist, ob in Nachbarschaft zum Wochenendhausgebiet "Lettenhau" aus Gründen des Lärmschutzes ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt werden muss.

Ein Grünband entlang der Süd- und Ostgrenze des Plangebiets soll als Ortsrand gestaltet werden. Er kann – falls erforderlich - gleichzeitig der Rückhaltung und Versickerung des Dachwassers der angrenzenden Bebauung dienen.

Das kontaminierte Oberflächenwasser (Betriebs- und Lagerflächen, LKW-Abstellplätze) muss in den Schmutzwasserkanal eingeleitet werden. Das Dachwasser soll den vorhandenen Gräben im Plangebiet und am östlichen Gebietsrand zugeführt und dort in einem offenen Graben im Plangebiet und am östlichen Gebietsrand zugeführt und dort in einem offenen Graben zum Planbach abgeführt werden.

Der Eingriff in die Landschaft kann innerhalb des Geltungsbereichs lediglich minimiert werden (Dachbegrünung, Ortsrandeingrünung, Pflanzgebote). Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs sind erforderlich (siehe Grünordnungsplan).

4.3 Gliederung des Geltungsbereichs, Flächenbilanz
- Bruttobaugebiet ca. 33.310 qm = 100%
davon
- Verkehrsfläche incl. Verkehrsgrün ca. 4.720 qm = 14,17%
- Grünfläche Ortsrand (auf Privatgrundstücken) ca. 2.720 = 8,17%
- Nettogewerbebauland ca. 25.870 qm = 77,66%

Aufgestellt: Esslingen, 02.02.2007, jkl. / KPS
GR-Drucksache Nr. 21/2007
Öffentliche Gemeinderatssitzung vom 27.02.2007