Gemeinde Magstadt – Landkreis Böblingen
Bebauungsplan "Östlich der Bahnhofsstraße IV"
Städtebauliches Strukturkonzept – Erläuterung

Vorentwurf
Inhaltsübersicht
1. Plangebiet (Volumen 381 KB)
2. Allgemeines
2.2 Ziele und Zwecke der Planung
2.3 Bestehende Rechtsverhältnisse
2.4 3. Vorbereitende Bauleitplanung und überörtliche Planungen
3. Charakterisierung des Planungsgebietes, städtebauliches Konzept
3.1 Planungsgebiet, heutige Nutzung, Topografie
4. Städtebauliches Strukturkonzept
4.1 Entwurfsvorgaben
4.2 Konzeptbeschreibung Variante Betriebserweiterung aus Bestandsgebiet (optional)
4.3 Konzeptfortschreibung Variante Einzelhandel
4.4 Gliederung des Geltungsbereich, Flächenbilanz

1. Plangebiet
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Fläche von ca. 2,5 ha. Er wird begrenzt:
- Im Norden: durch die Gottlieb-Daimler-Straße, Flst.Nr. 652/1
- Im Osten: durch die künftige Südtangente
- im Süden: durch Flst. Nr. .... (Weg)
- Im Westen: durch die Parzellen Flst. Nr. 824/7, 824/8, 824/9, 756/2 (Rudolf-Diesel-Straße)
Es gelten die im Plan festgesetzten Grenzen des Geltungsbereichs. Wegen der Flächenaufteilung für die künftigen Nutzungen des Plangebiets wird auf die Einschriebe im Plan hingewiesen.

2. Allgemeines
2.1 Erfordernisse der Planung
Zur Deckung, insbesondere des örtlichen Bedarfs an Gewerbegrundstücken, ist die Ausweisung dieses Gewerbegebiets erforderlich, zumal in Magstadt keine gemeindeeigenen Gewerbegrundstücke mehr zur Verfügung stehen. Das Gebiet grenzt im Westen an das bestehende Gewerbegebiet "Östlich der Bahnhofsstraße" an.
2.2 Ziel und Zweck der Planung
Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, dass Betriebe und Handwerker aus Magstadt am Ort expandieren und sich neu entwickeln können.
2.3 Bestehende Rechtsverhältnisse
Das Planungsgebiet liegt im Außenbereich nach § 35 BauGB. Für eine Teilfläche liegen planungsrechtlich relevante Planungen und Darstellungen vor. (s.u.Ziff. 2.4). Das Planungsgebiet grenzt an den Geltungsbereich des Bebauungsplans "Östlich der Bahnhofsstraße III" vom 28.02.1990.
2.4 Vorbereitende Bauleitplanung und überörtliche Planungen
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan 2010 der Gemeinde Magstadt, genehmigt am 28.04.1997 vom Landratsamt Böblingen, ist im wesentlichen Bereich des Planungsgebiets eine "Gewerbliche Baufläche – geplant" mit ca. 1,3 ha dargestellt. Die Darstellung stimmt mit der geplanten Art der Nutzung überein. Der östliche Teil des Plangebiets bis zur Südtangente liegt im Außenbereich. Im Rahmen der Fortschreibung des Flächennutzungsplans soll auch der restliche Teil des Plangebiets als "gewerbliche Baufläche" dargestellt werden. Der Bebauungsplan wird aus der künftigen Darstellung des Flächennutzungsplans entwickelt sein.

Im Vorentwurf zur Fortschreibung des Landschaftsplans vom ..... werden zum Plangebiet folgende Empfehlungen ausgesprochen: siehe Erläuterungen Frau Pustal.

Der südliche Teil des Plangebiets tangiert die regionale Grünzäsur Nr. 67 "Sindelfingen/Maichingen" zwischen Magstadt und Maichingen. Im Zuge der Fortschreibung des Flächennutzungsplans soll die geplante gewerbliche Baufläche Hölderle aufgegeben werden. Mit der Fortschreibung des Regionalplans soll eine Neuabgrenzung des regionalen Grünzugs vorgenommen werden, bei der das geplante Gewerbegebiet ausgespart wird.

3. Charakterisierung des Plangebiets, städtebauliches Konzept
3.1 Planungsgebiet, heutige Nutzung, Topografie
Das Planungsgebiet liegt im Südosten der Ortslage. Die im Westen angrenzende Bebauung besteht überwiegend aus Gewerbebauten und –hallen. Im Süden bildet die Bahntrasse in Dammlage die räumliche Begrenzung. Im Osten wird künftig die geplante Südtangente das Plangebiet einfassen. Im Norden stellt die bis zur Südtangente verlängerte Gottlieb-Daimler-Straße die Gebietsgrenze dar.

Das Gelände fällt leicht nach Norden zur Erbachaue ab. Es wird als Kleingartengelände und als Grünland genutzt. Erschlossen wird das Gebiet derzeit über die Rudolf-Diesel-Straße.

4. Städtebauliches Strukturkonzept
4.1 Entwurfsvorgaben
Das Konzept baut auf folgenden Entwurfsvorgaben auf:
- Einfache, kostensparende Fahrerschljeßung mit Anbindung an die (verlängerte) Gottlieb-Daimler-Straße und die Rudolf-Diesel-Straße
- Kleinteilige, flexible Parzellierung
- Die Erweiterung des 8etrlebs auf dem westlichen angrenzenden Flurstück Nr. 824/9 soll ggf. möglich sein
- Die Unterbringung eines größeren Einzelhandelsbetriebs soll möglich sein
- Einhaltung des 20 Meterabstands der Bebauung von der Straße (Landesstraße)
- Bauliche Betonung des Einmündungsbereichs der Gottlieb-Daimler-Straße
- Ortsrandausbildung mittels Grünelementen zur Bahntrasse, zur künftigen Südtangente und zur Erbachaue; Betreuung der Grünflächen durch die Grundstückseigentümer (städtebaulicher Vertrag)
- Ggf. Berücksichtigung vom Lärmschutzmaßnahmen (Bahntrasse, Südtangente)
- Gebietsentwässerung im Trennungssystem; Retentionsflächen/-mulden für das Dachwasser und Ableitung ggf. in den Planbach; Ableitung des kontaminierten Oberflächenwassers –Öl, Benzin etc. – in den Kanal
- Minderungs-, Ausgleichsmaßnahmen im Gebiet, z.B. Dachbegrünung, Pflanzgebote; außerhalb Gebiet über Sicherung / Pflege des Streuobstbestands
-Abstimmung der Festsetzung zur Art und Maß der Nutzung mit den Inhalten in den angrenzenden Bebauungsplänen
- Abstimmung der Erschließungs-, Begrünungs- und Ausgleichsmaßnahmen mit dem landschaftspflegerischen Begleitplan zur Südtangente

Konzeptbeschreibung siehe Plan 1.1 vom 2,02.2006
Die Arrondierungsfläche bildet den Abschluss des Gewerbegebiets "Östlich der Bahnhofstraße III. Mit dem Straßenast der Rudolf-Diesel-Straße und der bis zur Südtangente verlängerten Gottlieb-Daimler-Straße ist die äußere Fahrerschließung gegeben

Ein Straßenbügel, der an die Rudolf-DieseI-Straße anknüpft und in die verlängerte Gottlieb-Daimler-Straße einmündet, teilt das Gewerbegebiet. Die Fahrbahnbreite des Straßenbügels beträgt 7,5 m (incl. 0,5 m Schrammbord). Jeweils am Gebietseingang und entlang der verlängerten Gottlieb-Daimler-Straße werden öffentliche Parkplätze für Kunden und Besucher angeordnet. Vorgelagerte, 1,5 m breite Gehwege dIenen der fußläufigen Erschließung.

Für die städtebauliche Gliederung ist wird eIne Abfolge von Funktionsflächen vorgeschlagen: Fahrbahn / Gehweg, Parkierung (öffentlich und privat), Bebauung. Diese erlaubt die einheitliche Gestaltung des Straßenraums als wichtigem strukturierenden Element.

Es werden 9 Parzellen vom 1505 qm bis ca. 3030 qm Fläche angeboten. Hinzu kommt ein Areal mit ca. 5905 qm., das der Erweiterung des westlich angrenzenden Betriebs dienen soll. Das Bestandgebäude kann wegen der parallel verlaufenden Gasleitung nicht angebaut werden.

Falls die Betriebserweiterung nicht realisiert wird, kann die Parzelle nach Bedarf unterteilt und von der Planstraße erschlossen werden.

Generell sind bei Beibehaltung des Grundstückserschließungsprinzips (Bündelung von Grundstückszufahrten und der Zonierung in Funktionen andere Parzellenzuschnitte möglich.

Die Obergrenzen für die Bebauung orientiert sich am westlichen angrenzenden Gewerbegebiet, z.B. maximale Gebäudehöhe 11,0 m. Im Straßenknie verlängerte Gottlieb-Daimler-Straße / Südtangente soll ein höheres Gebäude als Orientierungszeichen das Gewerbegebiet mit seiner Zufahrt nach außen ankündigen und den markanten Abschluss der Besiedlung bilden.

Ein Grünband entlang Bahntrasse und Randstraße soll als Ortsrand gestaltet werden. Seine Breite wird u.a. durch ggf. erforderliche Lärmschutzmaßnahmen (Südtangente, Bahnlinie) bestimmt. Er kann – falls erforderlich – gleichzeitig der Rückhaltung und Versickerung des Dachwassers der angrenzenden Bebauung dienen. Geplante Eingrünungsmaßnahmen im Zuge der Gestaltung der Südtangente werden gestalterisch eingebunden.

Aus funktionellen und gestalterischen Gründen wird nördlich der verlängerten Gottlieb-Daimler-Straße eine Baumreihe vorgeschlagen, die zusammen mit den Parkplatzbäumen als Baumallee die neue Ortszufahrt betonen und als "grüne Grenze" der Erbachaue fungieren soll. Zwischen Baumreihe und Erbachaue ist ein Fuß- und Radweg geplant, der den Ort mit dem Außenbereich südöstlich der Südtangente verbinden soll (Querungsmöglichkeiten im Einmündungsbereich der Straße) und Ausblicke in die Erbachaue erlaubt.

Das kontaminierte Oberflächenwasser (Betriebs- und Lagerflächen, LKW-Abstellplätze) muss in den Schmutzwasserkanal eingeleitet werden. Das Dachwasser soll der Grünfläche am östlichen Ortsrand zugeführt und dort in einem offenen Graben zum Erbach abgeführt werden.

Der Eingriff in die Landschaft kann innerhalb des Geltungsbereichs lediglich minimiert werden (Dachbegrünung, Ortsrandeingrünung, Pflanzgebote). Ausgleichmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs sind erforderlich (siehe Grünordnungsplan).

4.3 Gliederung des Geltungsbereiches, Flächenbilanz (Variante 1)

Bruttogebiet ca. 25.355 qm = 100%
davon
Verkehrsflächen incl. Verkehrsgrün ca. 2.370 qm = 9,35%
Flächen für Ortsrandeingrünung ca. 2.410 = 9,51%
Nettogewerbebauland ca. 20.575 qm = 81,15%

Aufgestellt: Ostfildern 7.02.2007, jkl. / KPS

Aus Anlage 1 zu GR-Drucksache Nr. 20/2007, öffentliche Gemeinderatssitzung vom 27.02.2007
ohne Gewähr